Máme pro tebe přehled, co bys měl*a vědět o procesu, financích i povinnostech, které jsou s vlastnictvím nemovitosti spojené.
Koupit si dům nebo byt je jedna z největších životních investic. Jenže než si přebereš klíče a dáš si první kávičku ve vlastní kuchyni, čeká tě spousta důležitých rozhodnutí a zařizování. Tohle si promysli dřív, než se do toho pustíš.
Kupní cena není konečná částka
Na první pohled to zní logicky, ale přesto dokáže finální částka za vlastní bydlení člověka zaskočit. Je totiž potřeba počítat s tím, že cena napsaná v inzerátu je jen začátek. Po podpisu smlouvy tě čekají další výdaje, od pojištění nemovitosti až po vybavení, jehož cena se může vyšplhat až na statisíce korun. Ideální je proto při plánování vlastního bydlení počítat ve dvou úrovních:
- Kolik peněz potřebuješ, abys nemovitost vůbec mohl*a koupit
- Kolik ti musí zůstat, abys po nastěhování měl*a z čeho zaplatit běžný provoz.
Na rezervu je potřeba myslet i v případě, kdy se rozhodneš financovat nemovitost hypotékou. Banka ti obvykle půjčí 80–90 procent z ceny nemovitosti, takže potřebuješ mít zbylých 10–20 procent ve formě úspor (případně zastavit jinou nemovitost, pokud máš tu možnost).
Důležité je vědět, že se tahle částka nepočítá z kupní ceny uvedené v inzerátu, ale z odhadní ceny nemovitosti, kterou stanovuje odhadce nebo soudní znalec*znalkyně na základě technického stavu, lokality a situace na trhu. „Odhad má vliv primárně na to, kolik budu muset dát do koupě svých peněz. Banka může půjčit maximálně 90 procent odhadní ceny nemovitosti, takže pokud odhad vyjde níž, než je kupní cena, musím sáhnout více do kapsy,“ vysvětluje manažerka hypotečního centra České spořitelny Petra Doláková a uvádí příklad:
„Kupní cena je pět milionů korun. Pokud bude odhadní cena také pět milionů, stačí mi 500 tisíc z vlastní kapsy. Pokud ale bude kupní cena pět milionů a odhadní 4,5 milionu korun, potřebuji mít svých 950 tisíc korun, to znamená 10 procent ze 4,5 milionu a zbytek kupní ceny v hodnotě 500 tisíc. Nebo je možnost dát do zástavy ještě jinou nemovitost – tady často pomáhají rodiče.“
„Před samotným hledáním nemovitosti bych určitě doporučila nejprve prozkoumat své finanční možnosti. Předejdu tím zklamání, že na vysněnou nemovitost nemám, nebo že mě čeká ještě nějaká cesta, než na ni mít budu. Ideální proto je zajít do své banky a nechat si spočítat, na co dosáhnu s příjmem, který mám dnes, zjistit, kolik musím mít naspořeno a taky jak postupovat, až svou nemovitost najdu.“
Čeká tě papírování
S koupí nemovitosti tě čeká také administrativa v podobě různých smluv a dalších úředních záležitostí. Jde samozřejmě o kupní smlouvu, která určuje, co přesně kupuješ, za kolik a za jakých podmínek na tebe nemovitost přechází.
Pokud si budeš brát hypotéku, přibude k ní také úvěrová smlouva, zástavní smlouva a další dokumenty, které bude chtít banka. Může vyžadovat například potvrzení o příjmu, odhad hodnoty nemovitosti nebo podklady k tomu, jak budeš peníze z hypotéky čerpat.
Vlastníkem nebo vlastnicí nemovitosti se nestáváš automaticky po podpisu smlouvy. Je potřeba podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Teprve po povolení vkladu se nový*á vlastník*vlastnice zapíše do katastru. Návrh je možné podat elektronicky a platí se za něj správní poplatek dva tisíce korun.
S nabytím nemovitosti tě také čeká povinnost platit daň z nemovitých věcí. Daňové přiznání se zpravidla podává do 31. ledna zdaňovacího období následujícího po roce, ve kterém jsi nemovitost nabyl*a. Takže když koupíš nemovitost v roce 2026, standardně budeš řešit přiznání na rok 2027.
V neposlední řadě jsou tu záležitosti, které zní méně úředně, ale i s nimi je potřeba počítat – změna adresy nebo nastavení plateb za služby. Navíc si budeš muset pohlídat třeba smlouvy na energie, vodu nebo odvoz odpadu.
Nebude to za týden
Koupě nemovitosti je série kroků, které na sebe navazují a některé z nich zaberou týdny. Pokud navíc financuješ bydlení hypotékou, přibývá k těmto krokům schvalování úvěru, odhad nemovitosti a příprava dalších dokumentů. „V procesu koupě nemovitosti máme několik zúčastněných stran a na jejich rychlé reakci závisí rychlost vyřízení hypotéky a čerpání. V ideálním světě se vše dá stihnout za týden a závisí to na připravenosti všech zúčastněných stran. Klient, banka, prodávající, odhadce, realitka, advokát, katastr. Průměrná doba je cca měsíc,“ uvádí Petra Doláková.
Pokud si bereš hypotéku, banka bude posuzovat tvoje příjmy, výdaje a další závazky a zároveň bude řešit odhad hodnoty nemovitosti. Jak rychle bude schválená, záleží mimo jiné na tom, jestli má banka všechny potřebné podklady a jestli je všechno v dokumentech v pořádku. „Volila bych banku, která umí udělat online ocenění a není potřeba osobní návštěva odhadce*odhadkyně – to dokáže proces zkrátit o týden,“ doporučuje manažerka hypotečního centra.
Jakmile je financování připravené a dohodneš se s prodávající*m na podmínkách, přichází na řadu podpis kupní smlouvy a samotný převod nemovitosti. Katastr může povolit vklad nejdříve 20 dnů od odeslání informace účastníků a účastnicím řízení, takže to není okamžitý proces.
Po dokončení převodu ještě přichází na řadu věci jako pojištění nemovitosti, přepis energií, nastavení plateb za služby nebo vyřízení daňových povinností. Některé z nich můžeš řešit souběžně s koupí, jiné až po ní.
O nemovitost se budeš muset starat
S koupí bytu nebo domu nezískáš jen soukromí, ale také prostor a vybavení, o které se musíš starat. Na rozdíl od nájmu, prasklé potrubí, rozbitý kotel nebo zatékající střecha už nebudou problém někoho jiného.
U domu jde za tebou všechno, co se týká jeho provozu a údržby: opravy střechy, fasády, oken nebo topení, údržba zahrady, komínu a dalších technických zařízení. Některé věci je navíc potřeba pravidelně kontrolovat nebo servisovat. V bytě řešíš údržbu a opravy toho, co patří ke tvé bytové jednotce. O společné části domu se stará SVJ nebo správce*správkyně, jako vlastník*vlastnice ale přispíváš na správu a hradíš zálohy za služby. Když se například v bytovém domě začne řešit nový výtah nebo rozsáhlejší opravy společných částí, může se to promítnout do příspěvků na správu domu.
Při plánování vlastního bydlení tak musíš myslet nejen na to, jestli zvládneš každý měsíc zaplatit hypotéku a energie, ale také na to, jestli máš z čeho financovat údržbu a nečekané opravy. „Obecné doporučení na finanční rezervu je šest měsíčních platů,“ říká Petra Doláková.
Nemovitost bude potřebovat tvou pozornost, čas i peníze i dlouho poté, co poprvé otočíš klíčem. A čím lépe budeš její stav a budoucí náklady znát už před koupí, tím méně nepříjemných překvapení tě později čeká. Zjisti si proto co nejvíce informací o svém vysněném bydlení, ale také o celém procesu. Více o tom, co tě čeká, se dozvíš v Podcastu Ve svém od České spořitelny.
