Máš vyhlédnutý nájem? Než podepíšeš smlouvu, pozor na právní a finanční pasti. Martina Tomková z České spořitelny ti v našem novém průvodci poradí, co musí smlouva obsahovat a v čem lidé nejčastěji chybují. Čti dál, ať nenaletíš.
Martina Tomková – Brand specialista v České spořitelně. V bance se tématu bydlení a marketingu věnuje už 10 let. Sama je navíc neoficiální „mistryní ve stěhování“ – během posledních deseti let se stěhovala celkem 10krát, vyzkoušela si spolubydlení, klasický nájem i podnájem a letos s přítelem úspěšně svépomocí rekonstruuje vlastní byt.
1. Zvířata, kouření, návštěvy a další zákazy
Když konečně projdeš sítem desítek zájemců a majitel si vybere tebe, přichází na řadu papírování. V tu chvíli lidé v euforii často podepíšou i věci, které by tam správně vůbec neměly být. Majitelé nemovitostí si totéž rádi diktují kreativní podmínky, kterými se snaží omezit tvůj osobní život, jenže ne všechno je z právního hlediska vymahatelné.
Klasickým příkladem jsou domácí mazlíčci. „V Česku podle občanského zákoníku pronajímatel nemůže nájemci plošně zakázat chov zvířete v bytě, pokud tím zvíře nezpůsobuje pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže,“ vysvětluje expertka České spořitelny Martina Tomková.
Zároveň ale dodává, že zákon je jedna věc a realita na trhu druhá. Pokud má o byt zájem více lidí, majitel může dát přednost tomu, kdo zvíře nemá. Proto radí hrát hned od začátku s otevřenými kartami.
Zcela jiná situace nastává u kouření, tady má majitel navrch a zákaz je tak plně legální a platný. „Kouření totiž může způsobovat reálné škody na bytě, jako je zápach, zažloutlé stěny nebo poškození vybavení, a navíc může obtěžovat i sousedy,“ varuje Martina. Pokud tedy ve smlouvě zákaz kouření najdeš, rozhodně ho neber na lehkou váhu.
2. Energie. Máš si je přepsat na sebe, nebo platit zálohy majiteli?
Otázka, se kterou si často (nejen) mladí lidé nevědí rady: přepsat elektřinu a plyn na sebe, nebo to nechat na majiteli? Martina má na základě deseti stěhování jasno v tom, co je pro tebe bezpečnější.
„Pro samotného nájemce je lepší, když má vše psané na sebe, jelikož přesně ví, kolik platí, a případné vypořádání doplatků či nedoplatků je jednodušší,“ radí. Na druhou stranu ale upozorňuje, že s tím souvisí administrativa na začátku i konci nájmu. Musíš si tedy spočítat, jestli v bytě plánuješ zůstat delší dobu a zda si vše dokážeš ohlídat.
Většina majitelů se ale přepisu může bránit. Chtějí mít energie psané na sebe, aby měli jistotu, že jsou služby placené, a nedošlo například k demontáži elektroměru kvůli dluhům. Pokud na to přistoupíš, Martina doporučuje nenechat se opít rohlíkem – trvej na tom, aby byly zálohy jasně vyčíslené a na jaře vyžaduj reálné vyúčtování.
3. Kdy je fér zvednout nájem a kdy tě majitel „ždímá“?
Může ti majitel zvednout nájem z měsíce na měsíc, protože se zrovna zvedly ceny v okolí? Ne, pravidla jsou i zde přísná.
„Podle zákona může majitel zvednout nájem během tří let až o 20 procent,“ říká Martina. Pokud ti tedy pronajímatel po půl roce bydlení pošle dopis, že chce o třetinu víc, porušuje zákon.
Velkým tématem jsou dnes také inflační doložky. Martina radí dát si velký pozor na to, jak přesně je doložka ve smlouvě formulovaná. Pokud je vágní a neurčitá, je neplatná. Vždy v ní musí být přesně uvedeno datum, kdy se nájem zvyšuje, a konkrétní index, kterým se zvýšení vypočítá.
Platíš nájem 15 tisíc korun měsíčně (bez poplatků) a ve smlouvě máš sjednanou platnou inflační doložku navázanou na roční index spotřebitelských cen (míru inflace) zveřejňovaný Českým statistickým úřadem (ČSÚ).
Vyhlášení inflace: ČSÚ začátkem roku vyhlásí, že průměrná roční inflace za předchozí rok byla například 3,5 procenta.
Výpočet: Majitel podle doložky zvedne nájemné o těchto 3,5 procent (15 tisíc korun × 1,035 = 15 525 korun)
Výsledek: Tvůj nový nájem bude činit 15 525 korun měsíčně. Na nájemném tedy zaplatíš o 525 korun více.
4. Kauce. Jak zajistit, abys o ni při stěhování nepřišel*nepřišla?
Kauce (neboli jistota) bývá nejčastějším kamenem úrazu při loučení se starým bytem a pronajímatelem. Majitelé někdy zkoušejí kauci zadržet za běžné opotřebení bytu. Jak z toho ven? Martina Tomková radí, abychom nepodceňovali papírování na začátku.
„Je důležité mít všechno nafocené a podložené předávacím protokolem, kde se přesně určí, jaké vybavení v bytě zůstává a v jakém je stavu,“ zdůrazňuje. Pokud při přebírání narazíš na škrábance, nefunkční zásuvku nebo flek na zdi, trvej na tom, aby se to zapsalo do protokolu. „Zároveň pokud jsou nefunkční nějaké spotřebiče nebo vybavení, domluv se s majitelem, aby to dal do pořádku ještě před tvým nastěhováním,“ dodává.
5. Nájem versus podnájem. Detail, který rozhoduje o tom, zda neskončíš na ulici
Slova nájem a podnájem znějí skoro stejně, ale pro tvůj život v bytě znamenají zcela odlišnou úroveň jistoty. Martina to vysvětluje na jednoduchém principu: „Nájemní smlouva se uzavírá ze strany majitele s nájemníkem, kdežto podnájemní smlouva je právní vztah mezi nájemníkem a podnájemníkem – tedy když nájemník byt pronajímá dále, což dělají nejčastěji správci bytů.“
Pro tebe je vždycky nejvýhodnější klasická nájemní smlouva přímo s majitelem nemovitosti, protože ti dává silné právní zázemí a dlouhou výpovědní lhůtu. U podnájmu jsi naopak velmi zranitelný. „U podnájemní smlouvy nejste tak právně chránění. Pokud se majitel rozhodne ukončit nájemní smlouvu s nájemníkem, automaticky zaniká i vaše podnájemní smlouva, a to bez výpovědní lhůty,“ varuje Martina na základě svých zkušeností. Ze dne na den se tak můžeš ocitnout bez střechy nad hlavou.
Závěrečné doporučení Martiny Tomkové: „Smlouva se nepodepisuje pro chvíle, kdy je všechno v pohodě, ale pro situace, kdy nastane problém. Nikdy se nenech odbýt tím, že je něco ‚jen formalita‘. Pokud se ti cokoliv nezdá, ptej se a chtěj to upravit. Férový majitel se změnám bránit nebude.“
