Zapomeň na mýty o matcha latte a drahých toustech. Proč mladí dneska nedosáhnou na vlastní byt a co s tím? Martina Tomková z České spořitelny na rovinu říká, jaké máš reálné alternativy, kolik musíš mít na účtu a proč se vyplatí odejít z velkoměsta.
Jak můžou mladí v dnešní době dosáhnout na vlastní bydlení, v čem je největší rozdíl oproti generaci našich rodičů a jaké možnosti má člověk, který nemá miliony na účtu? I o tom jsme si v rámci naší série ZOOM IN: Bydlení popovídali s expertkou Martinou Tomkovou.
Čemu v dnešní době čelí mladí lidé, kteří touží po vlastním domově Když to srovnáme s generací našich rodičů, v čem je ten největší rozdíl?
Celý stav společnosti se neuvěřitelně proměnil. Hraje v tom roli obrovské množství faktorů. Tím prvním je čistě demografický vývoj – prodlužuje se délka života, lidé se dožívají vyššího věku, což jednoduše znamená, že v bytech bydlí déle. Zároveň se v České republice dlouhodobě nestíhá stavět tak rychle, jak by trh potřeboval.
Ale ten největší rozdíl je v našem životním stylu. Před 30 lety neexistoval tak silný trend single bydlení. Pokud byl někdo svobodný, žil zkrátka u rodičů. Do samostatného bydlení se odcházelo většinou až ve chvíli, kdy lidé zakládali rodinu a brali si úvěr společně jako partneři.
Dnes chce žít každý mladý člověk po škole sám ve vlastním nájemním bytě. Tím se ale dostáváme do pasti. Mladá generace má dnes často velmi slušné příjmy a zvládla by měsíční splátky hypotéky – v nájmech totiž běžně platí úplně stejné částky.
Jenže ve chvíli, kdy dáváte měsíčně nějakých 30 tisíc korun za nájem v Praze, nemáte šanci z výplaty ušetřit statisíce nebo miliony na vlastní zdroje, které po vás banka chce dopředu. To může být jeden z důvodů, proč mladí na vlastní bydlení nedosáhnou.
Vy sama jste ještě donedávna žila v nájmu. Co vás osobně přimělo tenhle koloběh utnout a pustit se do hledání vlastního?
Vlastní bydlení byl můj sen posledních pět let, ale minulé léto by mě ani nenapadlo, že se to opravdu stane. Byla jsem smířená s tím, že zůstanu v nájmu. Jenže pak přišel zlom.
V jednom bytě jsme bydleli teprve čtyři měsíce, když nám majitel z čistého nebe dal výpověď, protože se rozhodl nemovitost prodat. Lidsky mě to strašně naštvalo a zvedlo ze židle. Uvědomila jsem si, že takhle nechci žít. Začala jsem se o to zajímat naprosto aktivně – už ne jen profesně za Českou spořitelnu, ale jako Martina Tomková, člověk z masa a kostí, který chce mít jistotu, že ho zítra nikdo nevyhodí. Dokážu se tak vcítit do obou stran.
Pražský realitní trh je ale neúprosný. Jak jste našla kompromis mezi svými nároky a finanční realitou?
Hned na začátku mi bylo jasné, že na byt přímo v Praze, kde bychom mohli s partnerem výhledově založit rodinu a nebyl to jen stísněný kumbál bez sklepa, prostě finančně nemáme. Museli jsme slevit z té geografické bubliny. Začala jsem se dívat po okolí - nejdřív Praha-východ, Praha-západ, předměstí.
Nakonec z toho vyšlo, že nejlevnější a nejrozumnější varianta pro život není bydlet na okraji Prahy, ale v místě, které má perfektní vlakové spojení na hlavní nádraží. Koupili jsme byt v Přelouči. Je to sice zhruba 90 kilometrů od Prahy, ale vlakem jsem v naprostém centru za necelých 50 minut.
V tom vlaku navíc můžu pohodlně sedět a pracovat. Za byt 3+kk s balkonem a sklepem jsme zaplatili 3,7 milionu korun. V okolních městech se ceny ještě pohybují v rozumné míře, podobně jako byly ceny ve velkých městech před pěti nebo deseti lety.
Kolik by stál stejný byt přímo v hlavním městě?
V Praze by mě ten samý byt vyšel na dvojnásobek. Když to dneska všechno sečtu – splátku, energie, poplatky SVJ, internet – platím měsíčně nějakých 21 tisíc korun. To je úplně stejná částka, jakou jsem platila v nájmu.
Jenže teď splácím něco, co je moje. Kdybych se za pět let rozhodla, že chci jít dál, třeba do Hradce Králové, už budu mít v rukou splacený základ, se kterým můžu operovat. Nevyhodila jsem ty peníze z okna.
Starší generace občas mladým vyčítá, že raději utrácejí za cestování nebo pověstné „avokádové tousty“, než aby šetřili. Vy to tedy vidíte jinak?
To je naprostý mýtus. My pijeme matcha latte, naši rodiče zase chodili na pivo a platili za cigarety. Takhle zjednodušeně se to brát nedá. Problém není v kávě, ale v tom, že nechceme jít do diskomfortu. Pokud člověk žije od výplaty k výplatě a nemá žádný základ, musí udělat radikální životní kroky, aby mohl každý měsíc odložit výraznou částku.
Dokud studujete nebo jste na začátku kariéry, zvažte, jestli se nevyplatí zůstat déle u rodičů. A pokud to situace doma nedovoluje – ať už kvůli malému bytu, nebo špatným vztahům – je vždycky lepší zvolit spolubydlení než táhnout celý nájem sám. Ve spolubydlení se dostanete na zlomek ceny, a každá koruna, kterou takto ušetříte, vás posune k vlastnímu bydlení o roky dopředu.
Sama jsem v tomhle udělala obří chybu. Po rozchodu s bývalým partnerem jsem se nastěhovala ke kamarádce. Měla jsem tam vlastní pokoj, všechno fungovalo a platila jsem jí čtyři tisíce korun měsíčně.
Jenže moje ego mi říkalo, že jsem divná, když v mém věku bydlím u kamarádky, a že musím mít okamžitě vlastní nájem. Kdybych se na tyhle předsudky tehdy vykašlala a zůstala tam o rok déle, s mým tehdejším příjmem bych měla na vlastní základy našetřeno za pouhých 12 měsíců.
Když už se člověk rozhodne radikálně šetřit, v jakých číslech se vlastně pohybujeme? Kolik peněz je potřeba mít naspořeno na startu, pokud uvažujeme o průměrném bytě 2+1 nebo 3+1?
To se nedá říct univerzálně, rozhoduje lokalita. Jak jsem zmiňovala, mně v Přelouči stačilo mít v rámci vlastních zdrojů kolem 370 tisíc korun. V Praze byste na stejný byt potřebovali minimálně dvojnásobek. Naopak v jiných regionech nebo menších městech se dá byt pořídit tak, že vám stačí mít našetřeno třeba 100 nebo 200 tisíc korun.
Co je ale zásadní výhoda pro mladé lidi: pokud je vám do 36 let včetně, legislativa vám dává úlevu. Stačí vám mít pouze 10 procent vlastních zdrojů z ceny nemovitosti. Jakmile tuhle hranici překročíte, banky už podle pravidel musí vyžadovat 20 procent. Takže pokud vlastní bydlení plánujete, doporučuji neotálet a využít tohoto věkového okna.
A druhá věc – spoření JEN přes spořící účet nestačí. Starší generace se investic bála, ale pro mladé jsou investice cestou, jak peníze zhodnotit mnohem efektivněji a zároveň je uchránit před impulzivními nákupy.
Družstva a Tiny Houses: Jak bydlet, když chybí miliony
Co má ale dělat člověk, který nemá naspořené ani ty statisíce, rodiče mu finančně pomoci nemohou a přesto nechce zůstat v komerčním nájmu? Existují vůbec reálné a legální alternativy?
Určitě ano. Na trhu jsou stále možnosti, jak na vlastní bydlení dosáhnout i bez obřího balíku peněz na účtu. První variantou jsou družstevní byty. Jako mladý člověk zde nekupujete byt do osobního vlastnictví, ale pořizujete si družstevní podíl.
Zaplatíte pouze vstupní poplatek a samotný velký úvěr si bere družstvo. Vy pak družstvu měsíčně splácíte částku, která funguje v podstatě jako nájem, ale splácíte tím ten společný dluh.
Pokud nemáte peníze ani na ten vstupní poplatek – což se v některých regionech pohybuje v řádu sta tisíců, někde v řádu nižších milionů – můžete si na něj vzít úvěr od stavební spořitelny, takzvaný úvěr na bydlení. Na rozdíl od klasické hypotéky u něj totiž nemusíte mít žádné vlastní zdroje.
Stavební spořitelna vám při splnění podmínek dokáže půjčit až 100 procent částky, takže nemusíte bance na začátku dokládat žádné úspory. Samozřejmě to předpokládá, že máte stabilní, pravidelný příjem, ne jen občasné brigády. A zvládnete splácet půjčky i poplatky družstvu.
Zmínila jste ještě jednu alternativu, která se v poslední době stává obrovským trendem mezi mladými – modulární domy neboli tiny houses. Jak reálné je v tomhle opravdu žít?
Je to neuvěřitelně populární věc a já sama jsem o ní vážně uvažovala. Výhoda je, že ceny těchto minidomků začínají zhruba na jednom milionu korun. Pokud máte možnost získat v rámci rodiny pozemek, nebo si koupíte nějaký menší za rozumnou cenu, dostanete se s celou stavbou dohromady třeba na dva a půl až tři miliony korun. A celou tuhle částku lze opět financovat úvěrem na bydlení od stavební spořitelny, takže opět nepotřebujete obří vlastní úspory.
Já jsem do toho nakonec nešla jen proto, že jsem potřebovala situaci s bydlením vyřešit okamžitě po té výpovědi z nájmu a nechtěla jsem absolvovat mezikrok s dalším stěhováním. Ale z hlediska kvality života a celkového wellbeingu je to úžasná věc. Žijete v novostavbě, často v dřevostavbě obklopené přírodou, máte vlastní zahradu. Rozhodně to pro mladého člověka není žádný podřadný kompromis, naopak.
„Nehledejte pravidla v tabulkách. Každý příběh je jiný“
Kdy je vlastně ten správný čas hodit nájem za hlavu a uvázat se k vlastnímu bydlení? Existuje nějaký ideální věkový milník?
Vůbec to není otázka věku, je to čistě o vaší aktuální životní situaci. Neměli bychom na sebe být zbytečně přísní a neustále se ohlížet na to, co dělá okolí nebo co se od nás očekává.
Pro spoustu lidí je nájemní bydlení objektivně lepší volba. Dává jim svobodu, flexibilitu, možnost zvednout se a odjet pracovat na druhý konec světa. Představa, že se upíší bance na 30 let, je pro ně svazující a vyvolává v nich úzkost.
Zároveň se nevyplatí do vlastního bydlení tlačit, pokud nemáte stoprocentně vyřešené osobní a partnerské vztahy. Sama jsem zažila dlouhý vztah, který nakonec nedopadl, a zpětně jsem byla nesmírně vděčná, že jsme tehdy neměli společnou hypotéku. Vyvázat jednoho z partnerů z úvěru samozřejmě procesně jde, ale není to nic příjemného. Někdy je zkrátka lepší si počkat, až se osobní život stabilizuje, nebo se do toho pustit klidně sám za sebe.
Když se mladý člověk rozhodne, že do toho chce jít, co mu může v tomto složitém procesu nabídnout Česká spořitelna? Máte nějaké speciální bonusy pro mladší generaci?
V České spořitelně lidi neškatulkujeme podle věku. Otázky bydlení totiž řešíme všichni celý život – mám kolegyni o 20 let starší než jsem já a řešily jsme koupi nemovitosti ve stejnou dobu. S mladými lidmi jednáme naprosto rovnocenně.
Paradoxně, v bankovním světě neplatí, že čistý štít bez jakéhokoliv úvěru v minulosti je výhoda. Pokud už mladý člověk v minulosti měl nějaký menší úvěr nebo nákup na splátky a všechno v pořádku splatil, má plusové body, protože banka vidí jeho dobrou platební historii.
Naší největší výhodou pro mladou generaci je ale kompletní digitalizace. Celý ten proces je dnes nesrovnatelně rychlejší a bez administrativního balastu, který tu byl před 10 lety.
Prakticky všechno vyřídíme online, na pobočku musíte přijít v podstatě jen jednou, a to kvůli fyzickému podpisu hypoteční smlouvy. Spoustu věcí, jako je komunikace s katastrem nemovitostí ohledně zápisu zástavních smluv, navíc vyřídíme komplet za klienta.
V srpnu navíc přicházíte s úplnou novinkou, která má mladým lidem s orientací na trhu pomoci. O co jde?
Přesně tak, ve spolupráci s Refresherem chceme dát mladým lidem do ruky jasnou mapu, aby se v tomhle složitém světě neztratili. Z těchto důvodů jsme vytvořili tento seriál ZOOM-IN Bydlení a navíc u nás v České spořitelně spouštíme nový edukativní podcast s názvem Podcast Ve svém.
Každý díl bude podrobně věnovaný jednomu konkrétnímu tématu, o kterých jsme dnes mluvili – rozebereme tam do hloubky družstevní bydlení, modulární stavby, investice i praktické plánování. Nechceme lidi nutit, aby hned běželi na pobočku. Chceme jim nejdřív pomoci se zorientovat, ukázat jim reálné možnosti a nasměrovat je dál, aby se mohli rozhodnout správně a bezpečně. Podcast nalezneš na YouTube nebo Spotify.
